??纯新盘供应增多 市场冷热不均
??新房供应方面，北京新建商品住宅市场新增供应58861套，同比上涨10.65%，是过去5年住宅供应套数的最高值。在行业下行的周期里，依旧有很多开发商加仓帝都，一定程度上代表了对北京楼市的信心。这意味着后续北京楼市的新房供应，是充足而稳定的。从区域来看，朝阳和顺义区均为供应大户，供应量分别在8000套以上。其次是通州区，2021年供应了7032套。其中，纯新盘有61个，同比去年增长33%。主要受集中供地政策影响，供应量增加且供应比较集中。
??2021年全年北京共进行了3次集中土拍，5月份首批次集中供应的土地在下半年绝大多数已入市销售。包括学府壹号院、绿城沁园、保利锦上、和悦璞云、中骏金辉未来云城、德贤华府等。市场竞争加剧，同质化竞争明显。纯新盘首次开盘冷热不匀，地理位置绝佳的学府壹号院开盘首日认购额即过百亿，其他项目表现平平。改善性需求依旧坚挺，北京城建天坛府、华樾国际这类改善盘去化率市场表现良好。
??豪宅市场走出行情 成交亮眼
??2021年北京豪宅市场成交火热。据cric数据统计，2021年北京2000万元及以上普通住宅和别墅共成交2132套，成交面积84.74万㎡，与2020年相比，成交套数同比上涨43.7%，成交面积同比上涨38%。成交均价在10万元/㎡以上的豪宅共2102套,比2020年增加1305套，成交总金额约467亿元，是去年的2.3倍。
??疫情好转、市场需求释放后，北京豪宅成交量恢复速度较快，并持续维持较高水平，市场红盘不断。从2021年成交额TOP30榜单来看，合生·金茂东叁金茂府、融创香山壹号院、中海甲叁號院、颐和金茂府等多个高端项目上榜，其中位于丰台区的豪宅项目的合生·金茂东叁金茂府项目以65.16亿元进入TOP4榜单。合生·金茂东叁金茂府是金茂在北京的第七座金茂府，项目规划为11-25层的小高层及高层建筑，北区北侧的楼栋没有遮挡，可以看到国贸、中国尊等标志性建筑。在金茂府引以为豪的科技系统方面，拥有十二大科技系统，地源热泵、毛细管网、置换式新风系统等，目前已经升级到2.0。产品为120-200平米三居、四居户型，总价1300万起步。
??总结与展望
??2021年上半年北京新建商品住宅市场呈现了一波高热度，创下自2014年以来上半年成交量最高值，房价回升。随着收紧经营贷、严炒学区房等政策落地，北京楼市逐渐平稳。下半年，在监管政策执行层层加码的环境下，房地产行业持续降温，叠加“三道红线”政策持续推进，楼市走势逐渐低迷。但整体来看，2021年成交仍处于历史高位，北京商品住宅成交套数、面积、金额等3项指标均达近5年高点。值得一提的是，豪宅市场走出一波行情，表现抢眼。
??2021年北京整体项目表现较佳，但也面临着一些问题。集中供地下，大量住宅用地供应上市或将加剧住房销售的压力，销售周期变长，市场竞争加剧，区域内同类型竞品项目扎堆等导致部分项目去化并不理想。受三道红线对有息负债规模增速的限制及今年下半年以来信贷收紧影响，房企面临较大的融资和回款压力，“握紧手头的钱”成为企业共同的选择。如何把控资源的分配，提升自身产品竞争力，将资本利益最大化，将会是北京区域房企面对市场变化所迎来的一大挑战。
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文章来源:克而瑞
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