这是南开区在售的一个楼盘 ， 处在王顶堤 ， 也是烟火气十足的板块 。
包括住宅、写字楼和商业三种业态 ， 其中住宅面积约1.27万平米 ， 是1栋25层的高层 。
目前单价3.6万/平米 ， 精装 ， 总价320万起 。
如果按照2000元/平米的精装标准计算 ， 迎顺府的毛坯价在3.4万/平米上下 。
离它最近的新盘保利云禧 ， 在售高层单价4.2-4.3万/平米 ， 毛坯 。
也确实是周边价格的8折了 。
不仅如此 ， 从2021年南开区新房签约排名看 ， 同在王顶堤板块的保利云禧和迎顺府的销量也是天壤之别 。
虽然迎顺府价格便宜 ， 但是签约成绩一般 。
新房销售必定影响二手房价格 ， 就算不是纯正比 ， 也是正相关的 。
这也从另一方面印证了麻雀小区便宜的特点 。
最后再说个红桥区的麻雀社区 。
楼盘名为瞰海品筑 ， 现在二手房小区叫晓春新居 。
瞰海品筑位于芥园道与青年路交口附近 ， 这个位置在红桥区也是“佼佼者” 。
正处于红桥南开的交界附近 ， 有地铁有医院 ， 配套同样没问题 。
2013年初首开 ， 31层到顶高层一栋 ， 1-4层为商业 ， 2梯6户 。
2015年中旬交房入住 。
二手房参考价2.6万/平米 ， 周边的次新房也要3万往上 。
这几个例子都印证了一件事儿 。
麻雀社区周边配套没问题 ， 但因为社区只有一栋楼 ， 不太像个“家” ， 二手房价格会比同区域其他便宜 ， 八折的样子吧 。
现在大家选房时 ， 不缺房子 ， 缺的是好房子 。
既要考虑周边配套 ， 又要考虑社区内部环境 。
社区规模太大或太小都不适合 。
规模过大的小区会有物业管理不及时、人员混杂的情况 。
在使用社区配套资源时 ， 也会出现拥挤的情况 。
而规模太小 ， 做不出园林和内部配套 。
同时 ， 太小的社区 ， 物业缺乏规模效应 。
比如 ， 一栋楼的社区需要两个保安 ， 三栋楼可能也是两个 ， 间接增加物业成本 。
再次转手时 ， 也会影响到价格 。
那么 ， 多大的小区才是相对合适的？
一个社区1000户上下 ， 还是可以的 。
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