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??乐居买房讯 编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！
??继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之七：2021武汉楼市备忘录。
??城市综述：2021年的武汉，在城市复兴的大潮之下，继续奋勇向前。
??三道红线、土地集中供应、房住不炒……全方位、全行业的调控影响深远，仿佛在瞬息间，武汉楼市由暖转冷。
??这一年，武汉新房的成交量继续创下历史新高。在土地成交上，国央“接盘”，民企由第一轮的“冲锋陷阵”到二三轮的观战。
??楼市江湖，瞬息之间，风云莫测。
??一、新房：销量再创新高 特价房、工抵房频现江湖
??据湖北中原市场研究部数据，2021年武汉市场供应量略大于需求量，供需关系大致平衡。全市新房供应2365.31万㎡，与去年基本持平；成交2155.38万㎡，同比去年上升11%；价格持续上涨，全年均价16166元/㎡，相比2020年上涨14%。
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??图源：湖北中原研究部
??而根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的全口径备案数据显示，2021年全年成交商品房215936套，其中新建商品住房成交备案200192套，成交面积23011519.2平米，是最近4年武汉新房成交总量的最高纪录。12月以25395套的高调收尾，助力武汉又一次拿下新房成交量全国首位的宝座。
??其中，2月、8月、10月为全年成交最低月份。2月成交量低是因处于春节假期这一楼市淡季，而8月武汉则遭遇了疫情反扑，除此之外，武汉楼市降温，炒房客开始被重击。7月28日，武汉市房管局发布公告《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知(征求 意见稿)》，意味着武汉进入了“房票时代”。诸多房企的“暴雷”则给传统的“金九银十”蒙上了阴影，市场信心不足，炒家撤场等影响，使得10月备案成交仅有11689套。
??与此同时，库存也攀上了高位。截至2021年11月末，已批准预售尚未网签的商品住房202039套，面积2334.65万平方米，中原地产预测，根据备案数据所得，截至2021年11月底武汉市库存量为2631.60万㎡，库存去化周期由2020年底10.4个月上升至15.9个月，库存压力增加明显。
??在开盘去化方面，同样是来自中原的统计数据显示，2021年全市新房开盘项目共计推售64035套，开盘当日成交32351套，开盘去化率51%，相比2020年下降8个百分点，推售量及开盘当日成交量较去年均有所减少。
??“短平快”的推售节奏在2021年凸显，随着楼市热度持续下降，房企蓄客时间大幅缩短，推售脚步加快，超半数项目蓄客时间在3个月内，单盘平均推售套数为210套，与2020年基本持平。上半年与下半年的开盘去化呈现出“冰火两重天”的节奏，2021年房地产市场在下半年迅速下行，平均去化率23%，较上半年下降15个百分点，房企推售热情减退，开盘次数缩水明显。整体来看，2021年超半数项目去化率在30%以下，其中有三成去化率不足10%，但同时也不乏去化率在90%以上甚至日光的项目，新房市场分化趋势延续。
??在区域成交均价方面，2021年武昌以27540元/㎡的成交均价领跑全市，江夏由于高价项目成交占比提升，均价同比涨幅为全市最高达26%，全市整体均价呈上升趋势，仅江岸、沌口两区域同比去年有所下降。
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