开启今日话题前 ， 先说两句 ， 关于房地产行业 ， 从清理到维稳并重的风切变 。
对于这个风切变 ， 我觉得自己还是很灵敏的 ， 早在去年12月8日本号文章《扒一扒银行理财子的年末大考：家家有本难念的经》里 ， 就已经很明确告诉大家 ， 银行针对房地产的授信政策又回暖了 。
“愉见财经”发这篇稿子的时候 ， 地产股还跌在地板暗无天日 ， 从12月中旬开始 ， 地产发动 。
那现在一个多月过去了 ， 房地产啥风向呢？“愉见财经”昨日推送里其实也有个盘点 ， 现在是 ， 三个方向并存：
一是 ， 两个“不可持续” ， 仍然不可持续 。 “高负债、高杠杆、高周转的房地产开发经营模式不可持续；大量建设、大量消耗、大量排放的城乡建设方式不可持续 。 ”也就是说 ， 该清退的 ， 那些清到了一半的 ， 还是会继续 。
【房地产行业|满足刚需人群的合理住房贷款需求：个人房贷回暖了】二是 ， 请各位注意政策面对“地产企业之间的项目并购”的“开绿灯” ， 比如 ， 针对出险企业项目的承债式收购 ， 并购贷款 ， 不再计入“三道红线” 。
换句话说 ， 用钱支持你们 ， 把风险项目清清掉 ， 可以并的企业或项目并并掉 ， 理理顺 。 比如 ， 广东省政府已经召集多家房企开会 ， 拟为并购出险房企项目“牵线搭桥” 。 地产内部消化 ， 资金支持并购 ， 风险不扩散 。
三是 ， 维稳势头明显起来了 ， 刚需保障与刺激加码 。 包括部分省市放松公积金政策 ， 加大购房补贴 ， 预售监管政策调整 ， 以及 ， 今晚给大家盘点的 ， 满足刚需人群的合理住房贷款需求：个人房贷回暖了 。
从2021年跨入2022年 ， 需要贷款购房的朋友可能会发现一个明显的变化：银行的个人按揭房贷额度变宽裕了 ， 放款速度变快了 ， 就连利率都有所下降了 。
那是因为在政策面上 ， 在继续坚决落实“房住不炒”之余 ， 也需要用金融服务满足刚需人群 ， 也就是购房者的合理住房需求 。
下面“愉见财经”来从头回顾一下 ， 过去这一年多的个人房贷松紧度变化 。
要回顾2021年的情况 ， 就必须要再往前说到2020年底 ， 央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》 。 在这个《制度》中 ， 将银行分为五档 ， 并设立区别性的“两条红线”指标 ， 其中第一道红线是房地产贷款占比 ， 指一家银行全部房地产类贷款占其全部贷款的比重 ， 其中除了对房地产企业的贷款 ， 还包括对个人的住房按揭贷款 。
对这个贷款占比拦下了一道红线 ， 就意味着不少银行的房地产贷款额度都吃紧了 ， 那就要省省用用了 。 额度少了么 ， 就“物以稀为贵”了 ， 所以去年、尤其是上半年 ， 大多数银行的房贷利率都是上涨的 。
以广州地区的银行情况为例 ， 个人房贷利率在去年9月前连涨了4次 ， 创下3年以来的新高 。
除了价格 ， 还有放款周期 。 去年 ， “愉见财经”就听说有些二手房交易的上家 ， 都不愿意把房子卖给要贷款的下家了 ， 或者是 ， 谁能不贷款买房 ， 就能因此额外再杀一点价 。 据说 ， 当时很多银行的二手房个人按揭房贷迟迟放不下来 ， 有些上家如果是有置换需求 ， 这钱不到手 ， 那真是要等僵掉了 。
那阵子 ， 我听好几家银行的人说 ， 放个房贷耗上5、6个月 ， 都算客气的 ， 因为好歹还是给你放出来了 。
于是在去年 ， 市场上流传过一句话 ， 叫做：炒房客止步 ， 刚需客却步 。
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